Все що потрібно знати про створення ОСББ

Отже, ви вирішили стати справжнім господарем у власному будинку. 

ОСББ може бути утворене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також нежилих приміщень. Ініціативу при створені ОСББ мають проявити мешканці.

Крок перший – підготовка

1. Для початку необхідно утворити ініціативну групу зі створення ОСББ. Ініціативна група повинна складатися не менш як з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Така група не обирається і не затверджується, а є само призначеною!

Об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

2. Ініціативній групі необхідно опанувати теоретичну базу – вивчити

Закони України:

• "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 11.01 р. № 2866-ІІІ;
• "Про житлово-комунальні послуги" від 06.04 р. № 1875-IV;
• "Про приватизацію державного житлового фонду" від 06.92 р.  № 2482-ХІІ.

Постанови Кабінету Міністрів України:

• "Про затвердження Правил користування приміщеннями житлових будинків" від 01.2006 р. №45;
• "Про затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодно та гарячої води і водовідведення" від 07.05 р. №630;
• "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 10.02 р. № 1521.

Накази Держжитлокомунгоспу України:

• "Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян" від 16.12.2009 р. №396;
• "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій" від 17.05.05 р. № 76;
• "Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя" від 08.03 р. № 141;
• "Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд" від 10.08.04 р. № 150.

3. Ініціативна група має з’ясувати технічний стан будинку та порахувати його економічні показники:

• реальний технічний стан будинку, його інженерного обладнання, тепло- і водопровідних мереж, стан допоміжних приміщень (підвали, горища тощо);
• реальний економічний стан будинку. Для цього треба порівняти обсяг платежів, які сплачують мешканці за експлуатаційне обслуговування будинку (що дорівнює сумі загальної площі квартир, помноженої на тариф, визначений органом місцевого самоврядування) з реальною собівартістю обслуговування будинку ЖЕКом.

Також треба врахувати наявність хронічних боржників за житлово-комунальні послуги. Цей економічний аналіз, усвідомлення головних статей витрат майбутнього ОСББ, дасть змогу ініціативній групі скласти проект кошторису для ознайомлення мешканців на установчих зборах.  

4. Ініціативна група розробляє статут ОСББ на основі Типового статуту. При цьому слід звернути увагу на частину 1 пункту 3.2.1 Типового статуту, де необхідно зазначити допоміжні приміщення, як об’єкти неподільного майна.

5. Ініціативній групі необхідно зібрати відомості про приналежність квартир та нежитлових приміщень на підставі даних правовстановлюючих документів, скласти на їх підставі списки співвласників багатоквартирного будинку (бажано запропонувати співвласникам надати копію правовстановлюючих документів).

6. Ініціативній групі необхідно підготувати проведення установчих зборів (проект протоколу (приклад протоколу) установчих зборів, реєстру присутніх на зборах, листка голосування тощо) та підшукати кандидатів у правління ОСББ.

Таким чином ініціативною групою здійснено всі підготовчі заходи для створення ОСББ, наступний серйозний крок – проведення установчих зборів!

Крок другий – установчі збори

Скликає ініціативна група.

Повідомлення. Для цього потрібно оповістити всіх співвласників про проведення установчих зборів. Про проведення установчих зборів необхідно письмово повідомити усім власникам житлових та нежитлових приміщень будинку не менш як за 14 днів до дати проведення. Повідомлення надається кожному власнику під розписку або рекомендованим листом.

Повідомлення про проведення зборів

Повідомлення на дошках оголошень

У повідомленні вказується:

• з чиєї ініціативи скликаються збори;
• місце проведення;
• час проведення;
• проект порядку денного.

Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх власників або їх уповноважених осіб.

У голосуванні беруть участь власники (їх уповноважені особи).

Це важливо!

Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.

Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах.

Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Письмове опитування під час установчих зборів об’єднання проводиться в порядку, передбаченому Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", а саме:

• Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням.
• Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання - це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти "за", "проти". Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.
• Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання "так", "ні", особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування.
• Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання.
• Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення чи винагороджувати їх за це в будь-якій формі.

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів. Приклад протоколу установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Збори приймають рішення про створення ОСББ і затверджують його статут. Приклад типового статуту ОСББ.

Згідно зі статтею 7 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» Статут ОСББ складається відповідно до Типового статуту. У статуті має бути визначено:

• назва і місцезнаходження об'єднання;
• мета створення, завдання та предмет діяльності об'єднання;
• статутні органи об'єднання, їхні повноваження та порядок формування;
• порядок скликання та проведення загальних зборів;
• періодичність проведення зборів;
• порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них;
• перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;
• джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об'єднання;
• порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об'єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;
• перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;
• права і обов'язки співвласників;
• відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;
• порядок внесення змін до статуту;
• підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання і вирішення майнових питань, пов’язаних з цим.

Увага: Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства.

Включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов’язковим. 

Крок третій - державна реєстрація ОСББ

Для здійснення державної реєстрації ОСББ необхідно звернутися до державних реєстраторів відділу з питань реєстрації апарату міської ради і виконкому за адресою: вул. Гвардійська, 29.

Крім того, ці повноваження мають всі державні та приватні нотаріуси міста.

Реєстрація ОСББ, назва яких збігається з іншими ОСББ, не допускається, і орган держреєстрації перевіряє, чи немає вже зареєстрованих ОСББ з таким найменуванням. При наявності ОСББ з тотожнім найменуванням, Вам буде надане повідомлення про відмову у державній реєстрації, що не перешкоджає Вам усунути недоліки та надати документи для держреєстрації повторно.

ОСББ розташовується за місцем знаходження будинку.

Уповноважена установчими зборами особа (заявник) подає безпосередньо або надсилає рекомендованим листом до органу держреєстрації такі документи:

1. Протокол установчих зборів об’єднання (рішення про створення ОСББ приймається шляхом поіменного голосування та оформлюється особистим підписом кожного, хто голосував).
2. Статут ОСББ у двох примірниках. Статут прошивається, сторінки його нумеруються та підписується особою, яку на це уповноважили установчі збори.
3. Список членів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
4. Заява про державну реєстрацію створення юридичної особи отримується безпосередньо в місті реєстрації або зразок.

Відповідальність за достовірність відомостей, наведених у поданих документах, несуть власники приміщень та заявник.

Документи, що подаються до органів держреєстрації, складаються державною мовою, прошиваються та нумеруються.

Заява про державну реєстрацію ОСББ заповнюється заявником та зберігається в органі держреєстрації.

Відповідно до статті 15 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань" документи, що подаються для державної реєстрації мають бути викладені державною мовою.

Що має зробити орган реєстрації?

1. Перевірити наведені у заяві про державну реєстрацію відомості, комплектність поданих документів та відповідність їх діючому законодавству. Якщо заявник подав не всі необхідні документи або вони не відповідають вимогам законодавства, повідомити про це заявника і повернути його документи з повідомленням про зупинення розгляду документів, поданих для державної реєстрації або відмовою в державній реєстрації з вказанням причин. Після врахування зауважень заявник може подати документи повторно.
2. Після прийняття документів які відповідають чинному законодавству орган державної реєстрації надає представнику ОСББ, який подав документи для державної реєстрації один примірник опису, сформованого за допомогою програмного забезпечення ведення Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Відмова у державній реєстрації або зупинення розгляду документів, поданих для державної реєстрації, можуть бути оскаржені заявником або іншими зацікавленими особами в установленому порядку.

3. В день проведення державної реєстрації ОСББ, технічний адміністратор Єдиного державного реєстру забезпечує передачу відомостей до інформаційних систем державних органів.

Це важливо!

Орган держреєстрації не має права вимагати від заявників подання документів, не передбачених чинним законодавством, і несе відповідальність за зберігання реєстраційної справи.

Крок четвертий - відкриття рахунку в банку

Після реєстрації ОСББ відкриває рахунок у банку. Для цього надається виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

Внески мешканців (квартплата) надходять на цей рахунок та витрачаються виключно на будинок.

Крок п’ятий – укладання угод.

Ви маєте укласти всі необхідні угоди з утримання будинку та прибудинкової території та надання житлово-комунальних послуг.

Крок шостий – управління будинком

Управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління. 

За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. 
Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об’єднання.