ОЛЕШКІВСЬКЕ БЮРО ПРАВОВОЇ ДОПОМОГИ ІНФОРМУЄ

Оформлення купівлі продажу квартири.

Оформлення купівлі продажу квартири має свої особливості і свої небезпечні нюанси. Оскільки всі ми знаємо, що той, хто попереджений, той озброєний, фахівців Олешківського бюро правової допомоги підготували наступну правову консультацію:

Що потрібно перевірити при оформленні купівлі квартири?

В першу чергу необхідно перевірити наявність у продавця права власності на квартиру, що підтверджується відповідними документами (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, міни, дарування тощо).

Якщо власник квартири змінювався кілька разів, бажано простежити законність переходу права власності на квартиру для мінімізації ризику визнання будь-якої з угод недійсною.

Обов'язково необхідно перевірити наявність згоди на продаж співвласників квартири (якщо квартира знаходиться у спільній власності) або чоловіка / дружини (для квартир, придбаних в шлюбі).

Квартира повинна відповідати параметрам, зазначеним в технічному паспорті. Наприклад, потрібно перевірити чи не було перепланувань, адже всі неузаконені перепланування стануть проблемою нового власника квартири.

Відсутність обтяжень на квартиру повинен перевіряти нотаріус при оформленні угоди. Але благо, не тільки у нотаріусів є доступ до Державного реєстру речових прав на майно (далі - Реєстр). Так, при авторизації, можна отримати інформаційну довідку про конкретну квартирі на офіційному сайті Мін'юсту за наступним посиланням kap.minjust.gov.ua. Варто зазначити, що отримання інформації з Реєстру є платним.

Щоб бути абсолютно спокійним, можна також перевірити наявність судових спорів щодо квартирі в Державному реєстрі судових рішень. Цей реєстр також у вільному доступі за наступним посиланням http://reyestr.court.gov.ua.

Важливим елементом також є відсутність на дату укладення договору купівлі-продажу квартири боргів з оплати комунальних послуг, відсутність зареєстрованих в квартирі громадян, особливо дітей.

Де оформляти купілю квартири?

Для оформлення договору купівлі-продажу квартири (будинку) необхідно звернутися до нотаріуса, тому що, закон встановив обов'язкове нотаріальне засвідчення такого договору. Звертатися можна як в державну нотаріальну контору, так і до приватного нотаріуса.

Для оформлення купівлі продажу квартири у нотаріуса варто врахувати положення статті 55 Закону України «Про нотаріат». Так, засвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, а також правочинів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину. Тобто, навіть з огляду на принцип територіальності, вибір існує.

Як оформити завдаток при купівлі квартири?

Завдатком при купівлі квартири є грошова сума або рухоме майно, яке видається продавцеві квартири покупцем квартири в рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.

Завдаток вигідний обом сторонам. У разі порушення зобов'язань продавцем, завдаток покупцеві повертається в подвійному розмірі. У разі ж невиконання зобов'язань покупцем, завдаток залишається у продавця.

Важливо! Умову про завдаток можна прописати або в основному договорі (купівлі-продажу квартири) або шляхом укладення додаткової угоди до основного договору. Перевірте, щоб в договорі було вказано саме завдаток, в іншому випадку внесена покупцем сума буде вважатися авансом, а, отже, в разі порушення зобов'язань продавцем, у останнього немає обов'язку повертати сплачену суму в подвійному розмірі.

Вартість оформлення купівлі квартири

На питання: хто платить при оформленні купівлі продажу, відповідь проста, в Україні платять обидві сторони. Найчастіше покупець і продавець узгоджують, хто і які витрати з оформлення купівлі продажу квартири буде нести. Іноді сторони їх ділять порівну, оскільки угода носить двосторонній характер. В інших випадках ці витрати бере на себе одна із сторін.

З боку закону, продавець сплачує наступні платежі:

• податок на доходи фізичних осіб-резидентів - 5% (нерезиденти - 15%) від вартості нерухомості, тільки в разі, якщо нерухомість знаходиться у власності менше 3 років, або якщо це другий і наступні продажі в цьому році. Ця умова не поширюється на об'єкти, отримані в спадщину і якщо це перший продаж цього року.
• військовий збір - 1,5%, в разі сплати податку на доходи фізичних осіб.

оплата послуг нотаріуса або держмито. Якщо купівлю-продаж нерухомості оформляє державний нотаріус, то необхідно сплатити держмито. Якщо ж це робить приватний нотаріус, потрібно оплатити його послуги. Раніше така оплата була встановлена ​​в розмірі 1% від ціни нерухомості, але не нижче її оціночної вартості. Але наказом Мін'юсту від 24 червня 2019 року № 1923/5 скасований мінімальної розмір оплати послуг нотаріусів. Тепер їм можна буде платити менше 1% від вартості нерухомості.

Важливо! Без пред'явлення документів, що підтверджують оплату зазначених зборів, нотаріус не зможе посвідчити договір купівлі-продажу квартири (будинку).

Покупець в свою чергу платить:

• збір на обов'язкове пенсійне страхування 1%.

Слід пам'ятати, що статтею 4 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» встановлено осіб, які звільняються від сплати державного мита, а саме:

• Інваліди Великої Вітчизняної війни та сім'ї військових, зниклих безвісти;
• інваліди 1-2 груп;
• ліквідатори аварії на ЧАЕС.

Як бачимо, список невеликий і не відображає сучасних реалій, наприклад, в список не включені учасники АТО.

Документи для оформлення купівлі продажу, які повинні бути у продавця:

• паспорт громадянина та ідентифікаційний код;
• документи, що підтверджують право власності на будинок (квартиру);
• витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно (отримує нотаріус);
• форма 3 з ЖЕКу, щодо зареєстрованих осіб;
• документи, які підтверджують відсутність заборгованості з оплати комунальних платежів;
• нотаріально завірена згода чоловіка / дружини (якщо нерухомість придбана в шлюбі) або нотаріальна згода співвласників, якщо нерухомість перебуває у спільній власності;
• експертна грошова оцінка будинку або квартири.

Документи для оформлення купівлі продажу, які повинні бути у покупця:

• паспорт громадянина та ідентифікаційний код;
• якщо покупець у шлюбі, то потрібна згода на купівлю квартири від дружини або чоловіка (тобто потрібні паспорт і код дружини / чоловіка, а також її / його присутність для підписання цієї угоди у нотаріуса, або необхідно надати нотаріально завірену заяву про згоду на купівлю квартири).
• при проведенні розрахунків за договором купівлі-продажу нерухомості через банк, банк запросить документи, що підтверджують отримання доходів на суму понад 150 000,00 грн.

Скільки оформляти квартиру після купівлі?

Право власності на квартиру (будинок) підлягає державній реєстрації.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів придбання, зміни або припинення прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до положень статті 19 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії нотаріусом здійснюється невідкладно після завершення нотаріальної дії. В крайньому випадку термін реєстрації не може перевищувати 5 робочих днів.

Відповідно до статті 34 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за державну реєстрацію права власності сплачується адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. У 2019 це 190 гривень.

Як оформити купівлю квартири на дитину?

Оформити квартиру на дитину закон дозволяє, але відповідно до статті 177 Сімейного кодексу України для посвідчення договору у нотаріуса необхідно надати дозвіл органів державної опіки на вчинення правочину.

Цікаво, що обидва батьки повинні бути згодні на проведення такої процедури.

Іноді житло оформляють на дитину за договором дарування або за заповітом.

Як правило метою оформлення квартири на дитину, є забезпечення свого чада власною житловою площею по настанню повноліття.

Але можуть бути і приховані мотиви. Квартира, оформлена на дитину не буде вважатися спільно нажитим майном подружжя.

Іноді батьки можуть оформити квартиру на дитину, щоб убезпечитися від кредиторів за порушення фінансових зобов'язань. Так як закон захищає в першу чергу інтереси дитини.

Важливо! батьки не мають права здавати, оформлену на дитину квартиру, в оренду, передати в заставу або безоплатне користування, розділяти майно при розлученні або виділити з нього частки без офіційного дозволу органів опіки і піклування.

Оформлення кредиту або розстрочки на дитину на покупку нерухомості від забудовника закон не допускає.

Як оформити купівлю квартири на двох?

Закон дозволяє купівлю квартири в часткову власність, як для подружжя, так і для людей, які не є подружжям. Купівля квартири допустима як в рівних частинах, по одній другій квартири, так і не рівних, наприклад відповідно до внесених коштів на купівлю квартири.

У договорі купівлі-продажу будуть два покупці, але частку кожного з покупців необхідно вказати в договорі. Реєстрація права власності в Реєстрі відбудеться теж двох.

Як оформити купівлю частини квартири?

Відповідно до статті 361 Цивільного кодексу України співвласник має право самостійно розпоряджатися своєю часткою у праві спільної часткової власності. У свою чергу стаття 362 Цивільного кодексу України передбачила переважне право купівлі частки майна за співвласниками.

Таким чином, перед тим як укладати договір купівлі продажу квартири або іншого нерухомого майна, власник її частини зобов'язаний за місяць письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частину, вказавши при цьому ціну та інші умови, на яких він її продає.

Важливо! Якщо договір купівлі-продажу квартири або іншого майна буде укладено з порушенням переважного права, співвласник може пред'явити протягом року позов до суду про переведення на нього прав і обов'язків покупця, з одночасним внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми за покупку частини нерухомості.

За безоплатною правовою допомогою, юридичними консультаціями та роз’ясненнями законодавства звертайтесь до установ системи безоплатної правової допомоги:

за телефоном Єдиного контакт-центру: 0-800-213-103,

за телефонам Бюро: (05542) 2 10 80, 068 364 86 29

skype-зв’язок: oleshkivske_BPD oleshkivske_BPD

спрямувати своє питання у письмовій формі за адресою: 75100 м. Олешки, вул. Гвардійська,4 або на електронну адресу: [email protected]